Fare Airbnb a Venezia

Suggerisco al turista che arriva a Venezia dalla stazione di evitare l’imbuto dei varchi all’imbocco del Rio Terà verso San Marco, prendendo il vaporetto 2A che arriva comunque alla medesima destinazione ma dal lato opposto al Canal Grande, facendo quindi sosta alla Giudecca dalla quale poi in soli due minuti si può proseguire sbarcando a San Marco. In Giudecca siamo sempre a Venezia, e si vede, ma lontano dalla pazza folla e rimpiango ancora di non essermi fermato a cena in una delle trattorie con i tavolini all’aperto distribuiti larghi e comodi lungo Fondamenta San Giacomo silenziosi e lontani da ogni forma di caos con vista al tramonto sull’isola di San Giorgio, San Marco e la cupola della Salute che sbuca da dietro Dorsoduro.

La Giudecca era l’antico ghetto ebraico e l’area della laguna destinata alle attività produttive come si può vedere da alcuni massicci edifici nello stile tipico della seconda rivoluzione industriale di fine ottocento. Lo stesso palazzo che oggi ospita il teatro Junghans,  dove abbiamo organizzato il meet-up del 31 maggio con gli Host veneti, venne rilevato nel 1899 dal marchio tedesco che ne fece la più grande fabbrica di orologi al Mondo con una produzione nel 1920 di ben 1500 pezzi al giorno. La capienza del teatro è di 130 posti, ma nell’occasione era pieno solo per metà forse perché gli host veneziani erano ancora disturbati dai disordini abbastanza gravi causati solo un anno fa in una circostanza simile dagli autonomi antiTAV- antitutto. Gli Host presenti erano pochi ma buoni verrebbe comunque da dire perché l’attenzione ed i motivi di confronto in alcuni momenti anche molto serrato non sono mancati e l’incontro iniziato pochi minuti dopo le 18 si è protratto fino alle 20 proprio per la quantità di questioni trattate nel corso della presentazione.

In particolare, a differenza delle precedenti occasioni, ho voluto mostrare il doppio percorso non proprio parallelo di messa in regola ricettivo/ B&B da una parte e Locazione Turistica dall’altro, evidenziando le diversità sostanziali nelle procedure necessarie all’avvio dell’attività e la distanza fiscale tra i due redditi così prodotti: da una parte reddito fondiario  soggetto a cedolare secca  e dall’altra reddito commerciale con imposizione IVA.

La presentazione è stata organizzata in due fasi, la prima delle quali era dedicata alle procedure di messa in regola precedenti l’inizio dell’attività e la seconda alla normativa cui attenersi una volta avviata. Subito dopo il termine della prima parte il confronto con gli Host presenti ha evidenziato come le problematiche del Fare Airbnb a Venezia siano profondamente diverse rispetto a quelle emerse nelle ultime due tappe in Liguria. Le criticità che in quel contesto erano di tipo amministrativo qui invece si riferiscono ad un ambito tecnico più complesso, condizionato fortemente dalla peculiare natura della città e della sua fragile struttura impiantistica, architettonica ed urbanistica. Numerosi ed accalorati sono infatti stati gli interventi che mi richiedevano spiegazioni sulla modalità di abitabilità/ agibilità, una delle tante modifiche “troppo” specifiche apportate dal nuovo regolamento edilizio che ha fortemente penalizzato la locazione e l’offerta turistica in generale.

Non è questo il contesto adatto per entrare nel merito ma va rimarcato come solo a Venezia si sia modificato il regolamento edilizio distinguendo tra l’abitare residenziale della propria casa e la sua locazione turistica, ovviamente allo scopo di penalizzarla, come se questa attività prevista peraltro dal Codice Civile mutasse di per sé la struttura abitativa ed impiantistica stessa dell’immobile. Dall’accaloramento del pubblico in un tardo pomeriggio già caldo di suo abbiamo compreso come questa normativa abbia davvero colpito la carne viva della città, perchè questa nuova modalità di autocertificazione dell’agibilità non vuole affatto essere una semplificazione, come il suo nome indurrebbe a credere, ma bensì una sicura fonte di maggiori costi ed evidenti complicazioni ed in alcuni casi un serio ostacolo alla messa in regola dell’attività. Nella medesima logica il nuovo regolamento ha aumentato del 25% le volumetrie/ superfici necessarie alla locazione turistica rispetto a quelle abitative/ residenziali, adducendo le medesime motivazioni per le quali non vengono più autorizzate nuove attività alberghiere o comunque ricettive nell’area di Venezia Laguna, come se i due modelli: nuovo albergo/ appartamento esistente avessero sull’impianto cittadino il medesimo impatto edile/ urbanistico.

La seconda parte della presentazione è stata dedicata alle procedure consuete rispetto a questura, imposta di soggiorno e collettore delle statistiche sui flussi turistici, procedure che però evidentemente non devono turbare i sonni degli Host veneziani perchè le domande poste in chiusura della presentazione sorvolando su questi temi chiedevano sopratutto lumi sugli aspetti fiscali dell’attività. A questo riguardo abbiamo già osservato come venga considerata troppo spesso con superficialità dai commercialisti, ed è stato quindi con personale soddisfazione che ho aggiornato i presenti sul risultato di una nostra richiesta di chiarimento avanzata proprio il giorno precedente all’Agenzia Entrate la quale ci ha confermato come l’imponibile della cedolare secca in presenza di contratto di locazione, anche non registrato purché firmato dalle parti ed ovviamente documentato, sia il valore netto della locazione escludendo quindi quello delle eventuali spese purchè riportate come tali nel contratto medesimo. Esattamente peraltro come viene valutato in fase di registrazione dei contratti di locazione di durata superiore ai 30 giorni, che pagano l’imposta di registro sul netto e non sul lordo. Come era prevedibile il secondo tema dopo le tasse è stato lo stesso contratto di locazione, numerose sono state infatti le richieste di un suo modello standard da scaricare così da poterlo immediatamente applicare, a grande richiesta provvederemo nelle prossime ore a renderlo disponibile dal nostro sito.

Alle otto di sera abbiamo quindi invitato i presenti a proseguire il confronto brindando con noi ai tavolini di un bar sul lato in ombra della piazza sulla quale si affaccia il teatro, seduti tra bambini che si rincorrevano giocosi. Era quasi ora di cena e come riportato all’inizio di questi appunti rimpiango di non essermi fermato lì. Ricordatevi la prossima volta che siete a Venezia di non perdervi la Giudecca!

Scarica la guida essenziale per Fare Airbnb a Venezia

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