Host: live and let die

Chi è più competente di me afferma che il nostro mercato della Locazione Breve prima del gennaio 2021 non ripartirà. A questa visione che condivido con preoccupazione mi permetto di aggiungere una mia riflessione personale: comunque vada quel giorno lo scenario davanti ai nostri occhi sarà molto diverso da come lo sperimentiamo adesso. I maggiori players della locazione turistica, elencatevi da soli i primi cinque sei, dieci nomi nell’ordine che preferite, non ci saranno più. Ne verranno certamente altri forse più solidi ma dovranno confrontarsi con un mercato decisamente più adulto e consapevole, definiamolo di seconda generazione perchè maturato purtroppo nel dolore, l’unica medicina conosciuta che permetta di crescere e prendere consapevolezza. I proprietari nel contesto eroico di mercato degli ultimi due/ tre anni davano con entusiasmo le case ad agenzie nonostante a conti fatti guadagnassero mediamente poco, o comunque sempre meno delle aspettative. Adesso gli stessi si trovano con le case vuote per un anno intero, con mutuo e utenze, tasse, costi di ristrutturazione da pagare.

Pur senza colpa le loro agenzie non avevano i superpoteri promessi ed a conti fatti la maggiore parte delle volte il loro guadagno era più sui ricarichi applicati ai diversi servizi che sulla attività di locazione vera e propria. Era infatti la norma far pagare in fattura il kit di benvenuto a €5 quando ne costa € 0.50, o le pulizie € 12 quando vengono retribuite € 6 lorde o € 12 per un checkin che giovani studenti facevano per € 8. Fatta la somma di questi ricarichi sono pari a € 14,50 che equivalgono alla commissione di una notte venduta a € 75 in questo caso praticamente raddoppiando il ricavo dell’agenzia a spese del proprietario.

I Property Managers di seconda generazione se avranno fatto tesoro dell’esperienza si concentreranno quindi solo sulle case di alta gamma, la famosa punta della piramide del mercato, lasciando tutto il resto pagato meno di € 80 a notte in mano ai proprietari diretti o sublocatari. I conti del resto sono presto fatti: dato 100 ciò che paga l’ospite il portale prende il 18%, l’agenzia il 20% e lo stato il 21%, se a questo sommiamo il costo di utenze tasse locali e condominio si comprende perchè, con le percentuali di occupazione annua che conosciamo, non ci sia alcun margine per intermediare al di sotto di un certo valore. Per il proprietario in questi casi diventa più vantaggioso affittare a lungo termine che sfidare l’incognita della locazione breve. Certamente esistono le eccezioni e le diverse necessità di proprietari che non possono o non voglio perdere la disponibilità della casa per lungo tempo, o si potrà obiettare che in realtà Airbnb prende una commissione minore… osservazione non pertinente perchè ciò che conta è a quanto viene venduto il servizio, il suo costo finale all’utenza, e questi restano i numeri.

Gli Host Airbnb potrebbero consolarsi contando i caduti fra gli alberghi, che “at the end of the day” ne usciranno decimati ed avranno perso con i soldi anche molto della loro influenza politica a livello locale. E’ facile infatti che tutta l’offerta non destinata al lusso sia così ridimensionata da cambiare gli equilibri di potere all’interno delle amministrazioni locali e delle associazioni del commercio. Queste ultime probabilmente avranno meno tempo ed attenzione per i processi di “gentrification” o crisi immobiliare dei centri storici secondo loro determinati da Airbnb e più da dedicarne invece ai problemi di reddito di proprietari di casa e famiglie.

The times they are a’changin… non è mai stato così vero, prendiamone atto ed andiamo avanti.